半路杀出长租房

租赁回归主场

2017年史上最严“五限时代”调控进行到半程，2017年7月底，住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以深圳、上海、广州等12个城市试点发展住房租赁市场。楼市风口突变，避开楼市新房增量市场，“租购并举”地另辟存量市场，“租字当头”给楼市带来的震撼，“租赁住宅元年”声东击西地限制了人们的想象力。

全球各地公租房

旨在保障无房户

﹀

﹀

﹀

公共租赁住房（公租房）是由国家政策支持，政府部门及社会主体通过新建或者其他方式筹集房源，专门面向中低收入群体出租的保障性住房。世界各国均各有建树。

公租房，美国80年前开始运作

早在19世纪至20世纪早期，美国政府对贫困人口的住房问题就给予政策关注，对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。1933年《国家复兴法》、1934年《住房法》、1937年《住房法》、1949年《住房法》确立了美国公租房运作方式，对公租房计划在美全国范围的推进发挥了主导作用。1940-1942年“罗斯福新政”后期，全美建成8个大型“公租房”项目。

延续了几十年的美国公租房制度，在满足低收入民众的住房需求和营造社会公平方面发挥了巨大作用。公租房解决了美国低收入社会群体的住房问题，使数百万家庭受益；在一定程度上缓解了社会的住房压力，成为低收入民众延续生活梦想的基础。

公租房，英国800万人居住

英国申请公租房门槛很低，只要年满18周岁(某些地区16周岁)、没有拖欠曾用公租房租金即可申请。由于公租房需求大，分配到公租房常需数年等待，政府通常采用“评分体系”或“分组体系”划分优先等级。“评分体系”按照申请人当前居住环境过于狭窄、在附近地区工作、无家可归等情况计分，分数越高，在等候名单上的位置越靠前。

据英国政府最新公布的数据，目前英格兰和威尔士共有约800万人居住在公租房中。

廉租房，法国20% 家庭居住

自1999年以来，法国平均房价涨幅超过45％。但是，法国房地产市场并无“泡沫”，且成功在2006实现“软着陆”，这主要得益于法国政府实施多年的廉租房制度。

法国2000年立法规定，在超过5万人口城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，以保证“低收入者也能住上好房子”。目前，法国近一万个市镇中绝大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房通常占总住房数的30％以上。

2004年，法国出售新房11万套，而当年在建的廉租房高达40万套。 在法国廉租住房制度的制约下，法国房价与居民收入比保持稳定。法国廉租住房制度不仅降低了低收入者对社会的不满程度，还是法国抑制房价上涨的重要杠杆。

公屋，香港48% 家庭居住

有资料显示，香港82.2%住房面积20-70㎡，中位数40㎡；公屋面积20--40㎡，中位数33㎡；人均居住面积中位数15㎡/人，为全球最低纪录；天水围每平方公里66607人，为全球最高居住密度。

香港的公屋制度起源于上世纪50年代，港英实行“居者有其屋”计划，政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设并分配给有需要合资格的市民租住。

香港住房自有率34%（不含居屋），31%居住在公屋内，17%居住在居屋（共有产权房，政府和居者持有比例4:6或3:7）。公屋租金中位数1500元，为私屋租金中位数10000元的15%。香港的公屋制度被世界公认为有效保障居住的典范，如今48% 即近一半中下水平收入的香港人享受着政府的住房补贴。

组屋，新加坡85% 家庭居住

1959年新加坡成立自治政府时，住房短缺是当时最大的社会矛盾，200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区。新加坡政府把住房建设放在优先位置上，制定《住房发展法》，成立建屋发展局(HDB)。

新加坡公租房称作“组屋”，由新加坡建屋发展局修建，为中、低收入者提供保障性住房。目前，新加坡85%家庭居住在政府提供的组屋中，其中93%的居民拥有组屋产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋。建屋发展局的目标是90%人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。

公营住宅，日本4% 家庭居住

日本公营住宅是由国家和地方政府合作，用低廉的租金租赁给贫困低收入家庭，确保国民生活稳定和促进社会福利的住宅。

日本公营住宅约200多万套，占所有住宅总数的4%多，主要建于1966-2006年。公营住宅多为两房一厅，面积40-50㎡，入住者为平均月收入在20万日元以下的低收入家庭。租金水平严格按收入线确定，一般占家庭收入的18-20%，约为市场租金的55%。

国民廉租房，韩国10% 家庭居住

韩国是一个土地资源非常紧张的国家。国民廉租房是指政府为了稳定低收入阶层的居住条件，投入政府财政及公共基金，由住宅公社和地方政府建设供应的租赁公寓。韩国实行“收入越低，支持越多”方式的租赁费用制度，考虑入住者的收入水平，按住宅类型，决定不同的财政资金支持比率。国民廉租房的租金仅为市场价格的60-85%，最长租赁期30年。

韩国政府从1998年开始促进国民廉租房政策。2003年，为了扩大廉租房供应，韩国政府推出100万户国民廉租房建设计划，2003-2012年，建设了100万套国民廉租房，占住宅总数比例从2003年2.4%提高到2012年10%。

如上所述，全球的公共住房，日本公营住宅占4%，韩国国民廉租房占10%，法国廉租房占20%，香港公屋占48%，新加坡租屋占85%。最佳亚洲居住模式的新加坡，公共住房居多数；居住憋屈的香港，公共住房约占一半。

深圳：全球租赁人数

租赁占比最大的城市

﹀

﹀

﹀

据深圳住建局统计，截止2015年年底，深圳自有住房率为34%。从“深圳住房总量及租赁房占比表”可见，在目前深圳2000万左右的实际管理人口中，73.5%家庭在租房，其中租住农民房占比62.6%，工业区宿舍占比20.4%，商品房占比3.8%。

深圳1065万套存量住房，73.5%处于租赁状态。深圳租赁人口数和租赁住房占比，不仅远高于国内其它城市，而且高于租赁占比高达60%的德国、租赁占比约50%的伦敦。深圳成了全球住房租赁人数和租赁占比最高的城市。

近年来，深圳年均常住人口新增40万-60万，决定了深圳的刚性租赁需求将长期存在。高房价背景下，新移民们大多“先租后买”，甚至长期租房成为常态。无论过去、现在和将来，租赁市场都是深圳楼市最大规模的房地产市场，是为主场。

深圳开发强度逼近警戒线，新增土地潜力不足10平方公里。回归住房居住属性，满足新市民住房需求，土地和空间将向租赁转移，盘活存量土地和房屋并用于租赁，将成为解决深圳居住供应的主渠道。

政府保障性住房

深圳居全国前列

﹀

﹀

﹀

随着2003年《廉租住房管理办法》、2008年《深圳市廉租房保障管理办法》、2012年《深圳市住房保障2012年度计划》实施，深圳对低收入居民实行“以货币补贴为主、实物配租为辅”的廉租房制度。2007年以前，保障对象主要是机关和企事业单位职工；2007年以后，住房保障的对象转移到户籍低收入家庭。至今累计发放廉租补贴7806.29万元，补贴3415户，配租廉租房406套。

2016年7月《深圳市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施办法》之后，深圳不再建廉租房，保障性住房转为公租房和安居型商品房，公租房房源优先解决廉租保障对象的住房困难。

2013年8月，深圳最大规模的保障性住房配租，推出龙悦居等四个保障房项目13496套，其中经济适用房1811套，公租房11685套。深圳“十大民生工程”龙悦居，占地面积约17.6万㎡，总建筑面积81.6万㎡，总投资28.1亿元，推出11111套30-50㎡一房一厅，50㎡的两房一厅装修房源。

2016年9月，深圳公租房源最多的龙海家园配租，项目占地面积13.5万㎡，总建筑面积70.4万㎡，总投资32亿元，18-35层24栋住宅楼12363套。龙海家园单身公寓35㎡，一房一厅40㎡，两房一厅50㎡。采用全装修交付，配备空调、橱柜等设备，达到绿色建筑一星级标准。

“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，对于逾350家上市公司、600万中产阶层和灰领阶层的深圳，高端、中端居住市场问题不大，最需要的是“低端有保障”，由政府或者国企负责建设或收购房源，以较低价格为低收入人群提供充足的政策性住房。

深圳政府提供市场的保障房，无论是供应速度和数量，均位居全国前列。深圳在未来供应新增租赁住房和存量租赁市场上的力度和占比，也将在全国名列前茅。

人才房

深圳抢人才大招

﹀

﹀

﹀

深圳实行人才住房与保障性住房双规并行的公共住房体系。2016年3月，深圳发布《关于促进科技创新的若干措施》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》、《关于促进人才优先发展的若干措施》三大政策，未来每年人才工作预算将达44亿元；杰出人才可选择600万元的奖励补贴，也可选择200㎡免租10年的住房。

2015年《深圳市人才安居办法》对具有深圳户籍的新引进人才提供租房补贴，本科6000元/人，硕士9000元/人，博士12000元/人。2016年《若干措施》将租房和生活补贴提高至本科1.5万元/人、硕士2.5万元/人、博士3万元/人，一年之间新进人才租房补贴增加了一倍多。

为了多渠道筹集建设人才住房，《若干措施》提出：招拍挂出让的商品住宅项目用地，应配建不少于总建筑面积10%的人才住房；城市更新项目人才住房基准配建比例不低于15%；新建或扩建的各类产业园区，建设不少于总建筑面积25%的人才公寓；创新土地出让模式，在竞地价封顶后，转为竞人才住房配建比例。深圳对人才住房采用封闭流转机制：人才住房不得转变为商品房上市流转，将保证人才住房“只增不减”。

2016-2017年远洋新天地、塘朗城、招商中环、中粮天悦壹号相继被人才安居集团或区政府整购做人才公寓。2017年7月，南山后海10万+豪宅区和北区金融总部之间一块4230㎡原规划的消防站的地块，加建13000㎡人才保障房。2017年 12月，香蜜湖片区10万+豪宅项目深业中城，420套130-230㎡大户型公寓转售为租做人才长租公寓。深圳人才住房将得到政府和社会的供给保障。

公租房

“夹心层”有保障

﹀

﹀

﹀

公共租赁房，是政府为解决既买不起安居房又不够廉租房条件的“夹心层”的公共住房。对中低收入群体以低于市场价提供公租房，能够降低其生活成本，是一项惠民政策。公共住房的制度体系能够不仅让低收入家庭、人才家庭，也让其他买不起房的中等收入家庭都有机会实现住有所居的梦想。

深圳每年都有不少公租房放在网上认租，年满18周岁的本市户籍家庭为单位均可申请公租房轮候，公租房面积以40㎡为主。截止2015年7月27日的深圳公租房轮候库的轮候家庭41006户，截止2017年11月11日在库家庭114792户，深圳房价高企不下，公租房轮候家庭与日俱增。

2013年11月《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》发布，12月初开始申请轮候。从“深圳近年保障房建设及供应统计表”中可见，深圳保障性住房中，公租房供应量超过安居房。建立轮候册后第一个公租房项目深康村2014年供应公租房2790套，2015年供应公租房3290套；2016年供应公租房5761套；2017年供应公租房13356套，公租房供应逐年增加，对中低收入人群的支持和保障逐年提升。

根据《深圳市十三五住房建设规划》，深圳将供应30万套商品住房，40万套保障性住房（含人才性住房），其中70%为租赁住房。值得关注的是，40万套保障性住房的建设量，超过了深圳特区成立30多年来建设的政策性住房总和约35.6万套，也超出了“十二五”期间深圳商品住房供应总量35.7万套。从“未来3年深圳房地产整体市场走势预测”图可见，今后3年安居房和公租房的供应量和新房占比将大大增加。

深圳保障性住房的申请条件，要求深圳市户籍、名下无房。而深圳在北上广深四个一线城市中的入户门槛最低，35岁以下大专生、45岁以下本科生可以直接入户。只要是人才，来了就是深圳人。买不起房不要紧，还有公租房可以申请居住。

深圳公共住房的供应比例正在加大，住房供应体系正在发生改变。在深圳的新建住房中，保障性住房与商品住房的比例，深圳“十一五”为20%，2010年达到25.5%，“十二五”规划35%，“十三五”规划或达35%。按照《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，到2050年，深圳将力争实现保障性住房套数占全市住房总套数的50%，建立“双轨并行”的住房供应体系，实现一半公屋一半商品房的香港模式。

存量市场

提升居住品质

﹀

﹀

﹀

新建公租房尚需时日，存量房是最易大力扩充的租赁住房市场。在深圳初步形成的“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式中，存量房尤其是城中村功不可没。

深业、万科进驻城中村

城中村是深圳多年城镇化以来最典型的缩影。管理人口超过2000万人的深圳，1000余万人居住在城中村，占有深圳62.6%存量房的城中村，是深圳最大规模市场化的廉租房，不仅解决了大量人口的居住问题，而且成了每年涌入的大学毕业生、外来人群来深落脚的“第一站”。

近年来深圳蜂拥而起的长租公寓热，2012年，深圳长租公寓仅1家；2014年，微家公寓、warm+公寓等发展至7家；2015年，魔方公寓、you+国际青年社区先后在深圳布局；2016年，深圳长租公寓市场迎来爆发性增长，发展突破100家。深圳长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村。长租公寓主打有格调的硬件装修和有情怀的服务，打造年轻人的聚居空间。对于刚毕业的年轻人说，虽然长租公寓租金略高于农民房，但年轻群体还是看中了长租公寓的居住氛围和便利配套。

为了配合鼓励租赁市场发展的政策，深圳在2017年8月提出，“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。城中村改造对存量物业升级完善，将大大地改善城中村存量房的居住品质。

2017年 12月27日，深业集团“租居新时代”，发布深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线。深业柠盟以小户型为主，设计创新，提供更多的共享空间，福田区水围村柠盟人才公寓改造升级29栋农民房，总建筑面积约1.5万㎡，提供504套设施齐全的人才公寓。深业集团保本微利地体现着国企责任。

2017年12月30日，万科首个城中村改造“泊寓”长租公寓品牌首栋样板楼在“IT第一村”坂田新围仔村揭幕，该村占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户。除了新围仔村，万科的城中村改造项目还包括福田玉田村、坂田上雪村等。万科希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。

商改租，存量变增量

在一线城市中，商务公寓是住房供应的补充和组成部分。由于不限购不限贷，商住项目因投资客大量涌入而遭北上广严打“商改住”，2017年2月4日，广东省《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁住房，允许将在建、建成和库存的商业用房，按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。深圳的商业用房改变用途做租赁住房在政策上受到鼓励。

城中村的长租公寓，只能提升居住品质，并未增加租赁住房数量。而“商改住”可为租赁市场增量，作为增量市场的扩充，增加新的居住的优质空间和数量。深圳鼓励房地产开发企业等市场主体将自有商业、办公用房、宿舍等，改造为租赁型人才用房，由所在区政府给予适当的改造和运营资金补贴，这将有助于盘活存量商办物业，提高住房租赁市场的供应面积。

增量市场

分流新房需求

﹀

﹀

﹀

在风头正盛的租赁市场中，公租房不足以分流新房，农民房、长租公寓作为存量房也不影响新增房源，而本是商品房的长租房，在减少新房的新增房源的同时，也分流了新房市场的需求。尤其长租房的租客主要是深圳支柱产业的中高端需求，不仅分流了刚需需求，甚至分流了刚改需求。因此，增量市场的长租房更受市场关注。

长租市场是2017年的一大热点，从国家到地方政府，纷纷出台各类落地政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。全国有近20个一二线重点城市以及三四线城市，争相出台住房租赁相关政策，鼓励租赁、人才照顾、租房落户、租售同权、保障监管等。

2018将拍多块租赁地

2017年深圳宅地拍卖不仅为深圳近年土拍宅地最低值，而且2017年11月10日，深圳出让的是首宗“只租不售”龙华地块，由深圳市人才安居集团势在必得地拿下。

2017年9月1日，深圳出台完善土地供应管理若干意见指出，对于只租不售的人才和保障住房将实行划拨用地，产权归国家机关所有。同时要求，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

深圳在2018年6月之前，平均每个月将有一块“只租不售”地块推出，超过了近年深圳每年商品住宅仅推出2-3块地的频率和数量，表示了政府介入租赁市场的决心和支持力度。

“棚改”新增量，均为租赁房

在“租购并举”的政策引导下，一线城市纷纷在公共住房和租赁市场发力，广州首倡“租售同权”，北京提出“共有产权”，上海划出一个“租赁城区”，而深圳则聚焦棚改。

深圳“十三五”规划明确，“十三五”期间公共住房供应量要大于商品住房供应量。实现住房的多元化，加大公共住房的供应，不仅土地优先供应，公共住房除了公租房，还有人才住房，以及培育租赁市场。2017年8月1日，深圳《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，把20年以上的存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的“老破旧”旧住宅区，纳入棚户区改造范围。棚改采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，住宅部分除回迁安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

深圳“棚改新政第一村”华富村是名副其实的老旧小区，2017年6月，福田区政府启动华富村旧改意愿征集工作，按建筑面积1:1.18，套内1:1回迁补偿。华富村东区和西区共有业主2314户，除企业单位房和政府周转房外，业主私人住房共1940户。9月2日华富村签约工作正式启动，仅用9天便取得99.1%的业主同意，达到《房屋搬迁补偿安置协议》约定的生效条件。

城中村、旧住区及旧商业区改造基本超过6.0，2017年全市公示与公告的城市更新单元规划的平均容积率6.79。深圳有老住宅区，容积率1.5-2.0之间，明显低于城中村容积率3。如果在今后10年内深圳215个老住宅区相继棚改，其供应体量不可小觑，除了回迁房之外，能够释放出大量的人才住房及保障性住房，棚改将由政府主导国企开发，深圳的公共住宅将与日俱增，将与开发商主导的城中村及旧工业区城市更新商品房平分秋色，政府将主动地在深圳住宅市场上顶起半边天。

建行“按居贷”，支持长租房

11月3日，深圳建行宣布进入深圳住房租赁市场，联手招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房企，首批推出5481套长租房源，并发布中国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”，贷款期限3-10年，额度最高100万，租赁按揭利率低于买房按揭利率。

11月16日，深圳建行与星河地产签订协议，沙井星河荣御2687套40-180㎡精装住宅全部由售转租，占深圳首批长租房源约50%，成了深圳乃至全国规模最大、最优质的长租社区。

11月18日，建行深圳分行发放了全国首个个人租房贷款，龙华润达圆庭200多套房源的租户之一李拓成了建设银行“CCB建融家园”首位长租贷款客户。32年前在深圳发放全国首笔个人买房按揭贷款的深圳建行，2017年发放全国首笔个人租房按揭贷款。

深圳建行联手的开发商大多是品牌开发商，过往开发的小区均有良好口碑，并有开发优质物业的丰富经验。建行提供的长租房源，比农民房的环境更好，比长租公寓的面积更大，比单体楼的环境更好，是有园林有配套的小区房，更适宜于家庭居住。

长租房避免了过往租赁房和长租公寓的租期短、经常更换租赁场所的弊端，“长租则安居，安居则乐业”，租期3-10年的长租房起到了家庭安居、人心思上的积极稳定的社会效果。

深业中城：豪宅转售为租

2017年 12月27日，深业集团发布“租居新时代”深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线时，最令人吃惊的是位于香蜜湖片区10万+豪宅项目深业中城，将定位深业上居长租公寓产品，420套130-230㎡大户型公寓转售为租做持有物业的长租人才公寓，不再在市场销售。

作为深圳最大有国有房企，目前深业集团已持有香港、深圳总建筑面积37万㎡超10000间长租公寓，将成为深圳租赁市场的国家队主力军。

碧桂园挺进长租公寓

近年“给你一个五星级的家”碧桂园突飞猛进，2015年销售额1402亿元，2016年3088亿元，2017年5508亿元，三年以来光速增长，超越万科成为全球新晋住宅老大。

在各大房企争相布局长租公寓市场之际，2018年1月5日，“BIG+碧家国际社区”宣布深圳区域已签约6个项目，持房量逾1500间，其中东门、塘坑、天安云谷三店500间将在1月中旬开业。这是继元旦前夕，碧桂园发布在三年内建设100 万套长租公寓、首个长租公寓在上海亮相以来，碧桂园在深圳推出的长租公寓项目正式亮相，并宣告未来碧桂园将在深圳各区都设立长租公寓。

最先亮相的东门店15-28㎡单身公寓位处罗湖中心，邻近地铁老街站;塘坑店有单身公寓、一室一厅和loft三种户型，毗邻地铁塘坑站；旗舰项目天安云谷店集22-32㎡长租公寓、联合办公和创意商业为一体，紧邻地铁10号线岗头站，联手凤凰优选、凤鸣空间等自有资源，打造具有BIG+特色的生活“寓乐圈”，为实现“长租城市”战略目标做出示范。

围魏救赵，租购并举声东击西

釜底抽薪，租赁分流新房市场

﹀

﹀

﹀

2017年12 月 20 日，中央经济工作会议指出：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

深圳依托现有市属国有企业深业集团及万科、碧桂园等上市房企，先行进入租赁市场。在“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。全城上下各显神通地大力进军租赁市场，如同围魏救赵，市场聚焦“租字当头”，弱化对商品房的关注，市场热点的转移，起到了声东击西的效果，最终实现“房住不炒”。

随着房价高企以及青年人对房产观念的转化，2018年楼市发展主旋律，被定调为“房住不炒”“租购并举”“住有所居”。批量级租赁住房蜂拥入市，将改变市场预期。配套齐全、交通便利的长租房，将成为租赁市场的新宠，成为分流商品房市场的主力。

人才安居房争夺市场上最具购买力高端人才的高端市场，长租房争抢高新技术企业骨干的中端市场，长租公寓吸引大学毕业生的中低端市场，公租房包销中低收入家庭的低端市场。深圳立体型的公共住房及租赁房源供应体系，将逐步挤占商品房的市场份额，主动分流高中低各端的市场客户，起到了房地产市场釜底抽薪的作用。多元的供房体系不仅解决了千军万马挤上商品房独木桥，也舒缓了房价上涨的市场压力。