焦玲玲 黄俊鹏/文

绿色、健康和智慧，是2019年房地产企业产品差异化发展的三大主题。从中国金茂的金茂府2.0，朗诗地产的熙华府，葛洲坝地产用5G科技打造的中国府，当代置业发布的国内首座装配式模块化净零能耗健康集成住宅体系“恐龙3号”，金科集团的“生命建筑”，到旭辉集团的第六代产品CIFI-6，无一不深刻地诠释着以人为本的产品理念，闪耀着绿色和健康的智慧。

《2019年度中国绿色地产发展报告》从绿色建筑、健康房地产、地产科技以及绿色供应链四个角度概述了我国绿色科技地产在2019年的发展状况。

上述报告在2019年12月4日由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国·芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会” 平行论坛——2019中国绿色建筑产业链峰会暨中国建筑设计院长论坛”上独家发布。

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绿色建筑：房企绿色开发的意愿有所下降

时至今日，绿色建筑理念的推广和普及已经基本完成，即使目前绿色建筑实际建成的项目数量仍然偏少，但无论是消费者还是房地产开发企业，对于更高品质建筑的追求丝毫没有停步，基于绿色建筑、高于绿色建筑的新建筑类型纷纷涌现，作为传统设计业务的有益补充、房地产开发企业技术辅助角色的绿色建筑设计咨询机构，自然不会错过行业发展的新热点、新方向，今年，在行业内已经形成明显趋势的发展方向如下：

房地产企业绿色开发竞争力首次下滑

在严厉的调控政策下，房地产企业对绿色建筑的态度两级分化，全行业PRIMB值（绿色开发竞争力指数）整体有所下降。相对于2018年，绿色开发竞争力前10强得分均有所下降，平均值从2018年的75分降到2019年的72分。值得注意的是，这是中房报绿色地产研究中心有记录以来（过去9年），房企绿色发展竞争力首次下滑。

受国家对房地产行业调控政策的影响，限价限售，流动性受限等因素导致企业对开发成本分外敏感，较大程度地影响了房地产企业投资绿色技术研发，申报绿色建筑评价标识的意愿。另一方面，受绿色建筑新国标实施的影响，不少房企放慢了申报绿色建筑评价标识的节奏。

本研究团队建议政府不仅要因城施策，也需要“因绿施策”。对积极发展绿色建筑的房地产企业在融资、限价、批地、销售等环节予以照顾，对申报高星级绿色建筑予以补贴。或尽快落实绿色金融对发展绿色建筑的支持政策，无论是直接惠及消费者，还是间接降低开发成本，都有助于房地产企业以更加积极的姿态申报国家绿色建筑评价标识，投入更多资源用于绿色技术的研发和应用。

近零能耗建筑渐行渐近

《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）国家标准的发布以及《民用建筑节能管理规定》的修订，标志着我国建筑节能工作将进入一个全新的水平和发展阶段。

从标准内容、文件内容及发布意义的论述，可以看出我国建筑节能工作的深入推进已经箭在弦上，标准的发布和各地示范项目的建成使用，给更高要求的建筑节能工作提供了有力的支持，在征求意见结束后，相关工作的推进将迅速提速，这将给全国各省市地区的建筑节能设计咨询工作带来非常直接的影响和冲击，而这种影响同样会波及建筑材料和部品生产企业。当然，行业水平的提高对行业内参与者的影响从来都是一体两面，对于产品性能平庸的企业来讲，稳健经营的日子所剩不多，但对于产品性能卓越的企业来讲，则将迎来高速发展的春天。

绿色建筑标准全面升级

如果要列数今年绿色建筑行业最有影响力的事件，《绿色建筑评价标准》修订版的发布无疑是当之无愧的第一。早在该标准批准发布之前，征求意见稿在业内已经引起了广泛的讨论，反馈回来的修改建议多达一千余条，从基本规定到框架设计，从条文设置到评价要求，每一处变动都牵动着行业参与相关方的神经。综合来看，大家对标准修订版关注和讨论的焦点主要是以下三个问题：第一，评价节点的变化；第二，全装修的要求；第三，评价材料的要求。

以上三个问题，仅仅是标准修订后影响比较大、特征比较明显的三个变化，具体的条文要求以及随之带来的难度提升，才真正构成了标准修订版实施的门槛。然而，即便是标准修订后申请星级标识的难度有很大提高，我们依然要坚定不移地推动标准修订版的落地和实施，唯有此才有可能实现绿色建筑的高质量发展，也唯有此，才能在政策面大力提倡和支持的情况下，保持行业的健康、有序、持久的发展。

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健康建筑：健康房地产快速发展

健康房地产的快速发展已经具备良好的市场基础，可以说健康建筑正是下一个风口。其原因简单讲有三个方面，分别是有政策、有需求、有供给。

先说有政策。国务院早在2016年就发布了《“健康中国2030”规划纲要》，提出了健康中国建设的目标和任务。今年6月，国务院又发布了《关于实施健康中国行动的意见》。意见明确了三方面共15个专项行动。随后在国家层面成立了健康中国行动推进委员会，制定印发《健康中国行动（2019——2030年）》，细化上述15个专项行动的目标。

“健康中国2030”战略的落实和实施，必将大幅提高国人的健康意识，有利于被动房、防霾房理念被消费者接受，极大利好朗诗、当代、金茂等高科技绿色住宅开发企业。

其次，有需求。根据《2019全球健康趋势报告》显示，American Lives进行的名为“健康调查”的研究，揭示了消费者对健康生活方式的房地产和社区有很大兴趣。该研究调查了有代表性的美国家庭样本（收入超过7.5万美元），其中25％的受访者对健康社区非常感兴趣。

由朗诗集团、朗绿科技等联合发布的《2018室内居住环境健康舒适体验评价指数报告》显示，为提高室内居住环境，大众平均采取主动调节措施7.2个，购买相关设施设备4.1个。采取了各类调节措施后，大众对室内居住环境健康舒适体验评价指数为59。体验痛点包括PM2.5、湿度、水垢、室外噪音、建筑/装修材料异味。同时，为了进一步改善室内居住环境，大众平均愿意支付7932元/年。

最为重要的是消费升级的带动。据2017年发布的《中国绿色地产发展报告》，消费者在购房时，优先考虑的事项已经从节能（2011年）变为舒适和健康。上述调研结果表明，建筑领域的健康需求确实存在。

而后，有供给。从2017年3月中国的健康建筑标准启动至今，已有38个项目获得了中国健康建筑标识评价证书，总建筑面积约350万平方米 。整个亚洲地区，有630个项目申报WELL认证，建筑面积1649万平方米，WELL AP专业人士已达3745人。

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科技地产：房地产业对科技产业的主动适应

一直以来，房地产一直处于对新技术的渗透和利用水平最低的行业，但是，随着信息化技术的不断深化，各行各业的不断渗透，领跑在前的行业诸如医疗、汽车、政务等在信息化技术的支持下向着高效率、低成本、广覆盖的不断进步，房地产行业这个庞大的巨人也开始蠢蠢欲动，因为这些公司越来越意识到房地产技术（PropTech）会影响公司为客户提供服务以及吸引和留住顶尖人才的能力。反过来，科技公司也开始了解房地产的运作方式，以便提供能够解决房地产行业难题的产品和服务。

2017年8月万达创新加速器成立，主要关注来自新零售、AI人工智能、BigData大数据、IoT物联网、AR/VR/MR虚拟现实、ToB企业应用、IT基础设施和BIM智能制造等八大领域的创新项目。

2017年，凯德发起科技创新大赛，加速实体经济与科技企业的融合发展。凯德科技创新大赛围绕未来生活休闲、办公和居住三大应用场景，面向全球科技创业精英团队征集智能化解决方案。

2018年11月，龙湖集团与Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。Plug and Play是美国亚美迪集团(Amidi Group) 旗下全球顶级的科技创新生态平台，拥有多个垂直领域的加速经验，是全球成立最早、规模最大的加速器之一。

以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心也纷纷自建商业科技公司，有的增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。

对房地产行业来说，在不同的业务环节，采用恰当的信息技术或产品可以针对不同的嵌入对象和过程控制对象进行信息化智能化的升级，来改进业务内或业务之间各干系组织和岗位人员相互交互的方式，以便提高交互的明确性、效率、灵活性、覆盖范围和响应速度，并降低成本和风险，最终实现房地产行业的“数字化”“智能化”武装。

5G将推动房地产行业产生快速而深刻的变革

5G技术的广泛应用将推动房地产行业产生快速而深刻的变革，尤其对于住宅地产、商业地产和产业地产的走向产生深远的影响。5G对房地产行业的影响可概括为以下几个方面：第一，房地产估价模型和租金价值。第二，智慧建筑得以实现，海量数据将被产生和追踪。第三，更快地响应并更轻松地解决物业问题。第四，为所有者和管理者提供更好的数据存储解决方案。第五，5G的性质意味着它将实现对移动智能设备的超高精度GPS跟踪。5G会带来室内寻路和使用分析的新时代，这可能会给商业房地产行业带来巨大的好处。第六，为居民提供更好的网络服务。

区块链技术提升房地产交易效率

区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型应用模式，是一种通过去中心化和去信任的方式集体维护一个可靠数据库的技术方案。区块链技术可以大大地提高交易效率，减少交易成本，总体而言，区块链技术在房地产行业最具潜力的应用可以概括为以下五个方面：

第一，交易前更快速、精准的供需匹配。第二，区块链带来的不需要第三方验证的智能合约，将有助于加快交易前的尽职调查。第三，更轻松，更便捷的租赁管理和会计流程。第四，更加简化和透明的交易流程。第五，更好的财产维护程序。

数据驱动的分析方法将优化房地产的投资决策流程

房地产公司长期以来一直根据直觉和传统的回顾性数据进行决策，尤其是在了解用户需求方面，传统的问卷调研已经无法准确地反映用户真实的需求，尤其是“90后”用户的新需求。作为互联网的原住民，“90后”一代已经登上历史舞台，即将成为社会的中坚力量。充分理解客户群体的需求，对于房地产企业的产品定位十分重要。大数据驱动的分析方法可以解决这一问题。

在房地产交易网站上，大数据已经通过优化消费者搜索来改变房地产行业，在房地产网站上向潜在的买主和卖主提供建议。在房地产中利用大数据可以使客户与他们所需的房屋匹配。比如客户需要多少间卧室，最适合的邻居，负担能力，周边的学校，潜在的商业地产租金，位置和社区等信息。人工智能也将有助于向消费者传递有关房地产交易和趋势的信息。大数据分析可以帮助连接买家的需求并提供社区人口统计信息，比如犯罪率，教育程度，生活质量标准，空气污染状况，民族构成，人口增长趋势，就业机会等。

反之，房地产代理商也可通过使用大数据来了解和改进如何定位潜在买家。最新的工具允许利用Python交叉混合和匹配不同的值和数据集来分析复杂数据，而后通过呈现相关性和趋势将其可视化。

除了上述传统的房地产交易数据，社交媒体数据、用户行为数据、医疗数据、教育数据、电器数据、消费数据，以及海量的图片数据（所谓“另类数据”）等对于房地产业而言非传统大数据的应用，也将改变房地产业传统的投资决策和设计决策流程。

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绿色供应链：智慧产业蓬勃发展

装配式建筑高速发展，市场潜力巨大

根据国家装配式建筑发展目标，2020年，我国装配式建筑占新建建筑面积的比例达到15%，2025年达到30%，2018年我国装配式建筑占比约为14%，则未来近年平均每年提升2个百分点。根据住建部发布的装配式建筑造价参考依据，以2230元/平方米（考虑到技术水平上升和物价提高对价格水平带来的不同影响，假设未来几年造价不变）为基础，以房地产新建建筑面积替代城镇新建建筑面积进行测算，及至2024年我国装配式建筑市场规模将达到12000亿元以上。

住宅全装修产业在争议中前行

2017年住建部发布的《建筑业发展十三五规划》明确提出了 2020 年全装修占比达到 30%的目标，截至目前，全国出台全装修政策的省市达到 18个。建材类和硬装家居是精装房标配，配套率在 99%以上。目前，我国精装房渗透率仅为 20%，相比日本、欧美等发达国家，我国精装修行业仍处于起步普及阶段，部分家居消费需求由零售端向工程端转移。截止到2018年底，全国颁布涉及精装修/全装修的各类政策累计超过80次，覆盖26个省区市，华东、华中颁布政策最频繁。受“限价”政策的影响，全装修（房地产企业称之为“精装修”）质量问题引发了消费者广泛的投诉和纠纷。尽管如此，因全装修的环保特性，国家在推动住宅全装修方面的决心并未动摇。

智慧产业蓬勃发展

智慧停车。“停车难”已经成为中国不可忽视的社会问题，传统的停车位管理不当，造成停车位空置率现象突出，为提高停车位空置率，兴起了智慧停车管理模式。当前停车资产管理等智慧停车产业正处于上升阶段，市场需求量大。中国停车资产存量规模超过2万亿元。

智能门锁 我国智能门锁的市场占有率较低。截至2019年1月，我国4亿家庭智能锁渗透率仅仅为5%左右，3000万套B端运营的租赁公寓渗透率为10%左右，而欧美家庭智能锁的渗透率35%，日韩为60%。在相对好的华南、华东、西南市场，智能门锁的市场占有率还不到10%，最好的约6%左右，其它地区基本低于4%，表明当前我国智能门锁虽然发展快，但仍然有很大的增长空间。

智能坐便器 在中国，只有0.1%的家庭使用智能坐便器，智能坐便器在中国仍处于起步阶段。据公开资料显示，2020年，我国智能马桶市场将达到800亿元，巨大的人口基数，仅仅一个点的增长，将释放巨大的市场需求，被业内人士认为是家居行业的一个新风口。

智能家居 我国新建住宅中只有10%左右的项目会安装智能家居系统，同时每套房子的智能家居投资水平在5000元左右，远远低于韩国、日本、新加坡8000美元左右的水平。2017年中国智能家居市场规模为3254.7亿元，其中智能家电占比高达86.9%。预计未来三年内市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年市场规模将达到5819.3亿元。详细内容请参考《中国绿色地产发展报告》（2011~2019）