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本期报告：重庆城市风险大数据分析与资产估值Cap Rate报告2022年Q2，2022年度系列报告陆续推出，敬请关注。

晤桥研究团队通过AMSS大数据跟踪资产交易，并对国内外投资人访谈调研，资本化率Cap Rate 分析如下：

（1）疫情反复，资产经营面受到不同程度干扰，资产类型风险值有所波动；

（2）10年期国债收益率持续下降，驱动CMBS和类REITs收益率下降，资本化率Cap Rate 同步下降；

（3）2021年-2022年二线城市最新资产证券化产品收益率依然高出一线城市0.5%到1%的水平，显示投资人对二线城市的收益率要求仍然较高，有别于对一线城市资产的战略型配置，二线城市资产仍然属于机会型配置；

（4）俄乌战争引发全球资本市场恐慌，中国进一步巩固了其作为国际资金的重要避险市场地位，人民币升值有利于吸引海外资金，中国正在成为全球仅次于美国的单一投资大市场。

人民币对美元汇率创3年来新高位

1、长江经济带的西部水陆空枢纽与产业重镇：

重庆是长江经济带的西部水陆空枢纽与产业重镇，与上海、武汉构成了整个长江经济带的三个中心城市，是衔接大西南与中原和沿海的重要水陆口岸。重庆作为西部的水陆空枢纽，也是“一带一路”中欧专列的起点城市之一，与中亚和欧洲的商贸衔接日益密切。

2、中国西部最重要的产业城市：

重庆受益于三峡大坝，电力充沛，加上周边矿藏资源丰富，人口密集，成为中国西部最重要的产业城市，是中国最大的汽车和摩托车生产基地之一，电子和能源化工产业发展迅速。重庆在1997年设立直辖市后，进行巨额固定资产投入，在提升基础设施建设的同时推行亲商政策，大力度招商引资。凭借其产业基础良好，人力资源丰富，土地成本较低等优势，重庆的产业性价比超过沿海经济发达地区，加上西部经济发展与市场空间巨大，吸引了不少国际知名企业包括福特汽车等。重庆民营经济较活跃， 2021年重庆有境内外上市企业71家，在西部仅次于成都。

3、老牌工业城市惯性导致互联网经济发展滞后：

重庆的老牌工业城市惯性导致互联网经济发展滞后，虽然高校集中，有近百万高校生，但是人才外流现象较明显。市政府努力推动经济转型，希望通过电子信息与互联网产业发展进行突破，但是重庆互联网经济发展起步晚，优势不明显，未形成科技生态链条，同时缺乏领头羊科技企业。2021年，重庆的R&D研发投入总额占GDP比例低于全国平均水平，远远低于北京、深圳和上海。2021年，重庆有3家独角兽企业。

4、重庆与成都的竞争与协作：

重庆与成都作为西部两大重镇，经济实力不相上下，一直处于西部两强之争的态势。两个城市近年虽然都快速发展，但实力有限，各自在拉动周边城市群的区域整合发展上都心有余而力不足，无法成为与长三角、珠三角相提并论的新经济发展极。成渝高铁于2015年底通车，两个城市的通勤时间减半到一个多小时，经济联动大大提升。2020年初，中央提出“成渝双城经济圈”希望通过两大西部城市的协作在西部形成高质量发展的重要增长极。两个城市由于长期同质化竞争，目前的经济结构互补性不足，各自的经济能量都有待进一步提升，对周边城市的产业外溢效应有限。周边城市的经济基础薄弱，缺乏发展动力，需要大量的投资与产业导入来提振经济。

AMSS大数据城市图谱：

重庆土地与资产交易活跃度

AMSS大数据城市图谱：

重庆商业饱和度分析 - 商业面积 （平方米/人）